San Telmo ¿Protegido o perdido?

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San Telmo tiene dos caras. Una línea invisible divide al barrio.

De un lado, está la parte protegida, regida por las normas del Área de Protección Histórica (APH1), que coincide con las manzanas más transitadas por turistas y visitantes de otras partes de la ciudad. La calle Defensa y el circuito Chile-Balcarce son los dos ejes de este San Telmo—turístico, prolijo y pintoresco.

Pero también existe la sección más postergada del barrio, abandonada al descuido y a la especulación que potencia el boom inmobiliario. Este es el San Telmo de edificios cayéndose a pedazos, que terminan siendo blancos para la demolición y la posterior reconversión a torres, hoteles, o lofts.

La frontera entre estos dos San Telmos es la calle Perú.

Los edificios sobre Perú (de ambos lados de la calle) están en el San Telmo “protegido”, que incluye las manzanas en dirección al río hasta el Bajo.

Aquí los propietarios y las empresas de construcción tienen que proceder con sumo cuidado.

Hay que respetar las normas de protección histórica, y mal que bien éstas se observan. Se preservan alturas, fachadas. Los dueños de locales incluso deben tener cautela en el momento de elegir el color para su frente o el diseño de sus toldos. Esta parte “protegida” es también la más costosa: aquí se paga más por el metro cuadrado, porque se compra con la garantía que la fisonomía de la manzana nunca va a cambiar mucho.

En cambio, entre Perú y la Avenida 9 de Julio está el San Telmo que no tiene protección especial y los valores inmobiliarios decaen un 20%. Allí se puede demoler y construir como si fuera cualquier otra parte de la Ciudad. La situación es la misma al sur de la autopista, salvo que hay algunas protecciones en cordón alrededor del Parque Lezama.

Pero ha comenzado a despuntar una visión distinta, unificadora. Hay quienes quieren suavizar las diferencias entre los dos San Telmos. La idea es que no existan límites tan tajantes y que la malla de protección se extienda hacia Bernardo de Irigoyen y el sur.

“No puede ser que San Telmo tenga dos criterios tan opuestos en torno a zonificación”, opina Fernando Giesso de la Inmobiliaria Giesso. “Es un disparate”.

Propuesta unificadora
El gobierno de la Ciudad ha elaborado un proyecto de normativa especial para el Casco Histórico que busca consolidar y extender el mosaico algo fragmentado de protección histórica, con vistas a incluir más edificios y paisajes urbanos claves.

La normativa contiene dos propuestas básicas: una es extender el Área de Protección Histórica (APH1) existente para proteger más áreas (continúa en pg.4) alrededor de la Avenida de Mayo y en el entorno del Parque Lezama. Y en paralelo crea un nuevo APH, alrededor de la “ex Casa Cuna”.

Pero además, la idea es crear un “gradiente” de protección en zonas aledañas al APH original. Para tal propósito se crearían zonas de protección en Monserrat y San Nicolás, entre Combate de los Pozos y Lima. Y de este lado de la Avenida 9 de Julio, se crearían sectores de “amortiguación” en las ya mencionadas zonas vulnerables de San Telmo y Monserrat, en el rectángulo conformado por las calles Perú, Bernardo de Irigoyen, Alsina y la Avenida San Juan (ver mapa).

Esas manzanas serían clasificadas de arquitectura especial (AE), que si bien no brinda el mismo grado de protección que la designación “APH”, pone limites a lo que se puede hacer o deshacer en el territorio demarcado.

O sea, Perú ya no formaría un límite insalvable entre una “arca de Noé” edilicia y el abismo.

El proyecto de normativa fue preparado por la Dirección del Casco Histórico, órgano dirigido por la arquitecta y vecina de San Telmo María Rosa Martínez.

El proyecto se presentó el 28 de septiembre en el Salón Dorado de la Casa de Cultura porteña. Elaborar la normativa fue un “trabajo arduo”, dijo Martínez. Fue posible sólo después de cuatro años de estudios y trabajos de campo incluyendo un censo pormenorizado de los usos y características edilicias en casi 5.000 lotes

Además de constatar cuáles y cuántas manzanas convendría proteger con normas más rigurosas, se identificaron más de 800 edificios a catalogar por sus valores históricos y arquitectónicos.

Si prospera la propuesta (todavía tiene que ser avalada por funcionarios de planeamiento y ser elevada a la legislatura), San Telmo pasaría a ser el primer barrio porteño enteramente articulado por normas de protección al patrimonio.

Avance inmobiliario
Durante la presentación de la norma, un arquitecto que trabaja con el Ministerio de Planeamiento y Obras Públicas de la Ciudad alzó la mano para compartir sus inquietudes.

“Les quiero advertir que hay un avance inmobiliario muy importante sobre esta zona”, dijo. Se refería a las manzanas que rodean el Área de Protección Histórica o APH, las mismas que quieren incorporar a la nueva norma.
Es lógico: la construcción se ha instalado en los lugares donde están permitidas—por ahora—las demoliciones y obras de altura.

Por eso, casi todas las obras de gran envergadura que se han visto aparecer en San Telmo o sus cercanías recientemente se encuentran en uno de los sectores “desprotegidos” mencionados, más allá de la calle Perú.

Algunos ejemplos: la nueva torre “Duomo” que se alza en la calle Piedras casi Avenida San Juan, un gigante complejo residencial en Bernardo de Irigoyen, una torre residencial en la calle Chile cerca de Tacuarí, el nuevo Hotel Axel en Venezuela 649, un nuevo edificio proyectado para la esquina de Piedras y la Avenida Belgrano, y una construcción cuyos andamios empiezan a dominar la esquina de Estados Unidos y Piedras (enfrente al Museo del Títere).

No es casual que la zona bautizada como “polígono 4” en los estudios técnicos (entre Perú, Tacuarí, Belgrano y San Juan) fuera identificada como la que está “en peor estado de mantenimiento”. Más del 87 por ciento de sus edificios se encuentran en estado “regular o malo”, según los técnicos, que alertan sobre la “necesidad de otorgar prioridad de tratamiento a esta zona”, minada también por playas de estacionamiento. Esta precariedad es lo que determina la tendencia hacia “cierta especulación” que se traduce en demoliciones.

Si bien los nuevos emprendimientos que reemplazan lo viejo pueden atraer residentes y actividad comercial, no dejan de ser emblemas de una brutal reconversión inmobiliaria que altera las fachadas. En varios casos, se demolieron antiguos edificios para preparar el terreno.

El propósito de la nueva norma no sería frenar nuevos emprendimientos, sino encaminarlos para que respeten la homogeneidad y morfología característica. Con la norma, se incentivaría el uso de propiedades ya existentes en lugar de la práctica común de arrasar con lo viejo para construir lo nuevo.

¿Éxodo poblacional?
Claro que siempre existen costos cuando se implementan planes de protección. Muchas veces se producen efectos secundarios no deseados. En el caso porteño, el antecedente más preocupante es la pérdida poblacional que experimentó el Casco Histórico a lo largo de la década de los ’90.

Entre el 1991 y el 2001, el Casco Histórico perdió el 15 por ciento de su población. Si se toma sólo el área del APH, la pérdida fue aún mayor—a la orden de un 20 por ciento. Seguramente esta tendencia se ha revertido luego del 2003, cuando volvieron a ponerse de moda los barrios de San Telmo y Monserrat.

Igual, preocupa lo frágil que parece ser la vida residencial. La continuidad de ésta es “lo que nos puede garantizar un devenir coherente para el sector”, dice María Beatriz Arias, arquitecta especialista en normativa que coordinó el equipo técnico.

Sin duda, si continúa la fuga de residentes, el fenómeno demográfico le restaría autenticidad a la zona, especialmente si se pierden los residentes con más raíces en el barrio. La identidad comunitaria es un “bien intangible” (para usar un término que usan los especialistas en patrimonio cultural). Y la identidad comunitaria es justamente lo que muchos barrios históricos alrededor del mundo han perdido al convertirse en imanes turísticos.

El redactor de esta nota vivió un año en la Ciudad Vieja de San Juan, Puerto Rico; y viajó en dos ocasiones al barrio colonial de Pelourinho en la ciudad de Salvador, Brasil; ambos lugares disfrutan de ser considerados Patrimonio de la Humanidad por las Naciones Unidas, pero el precio a pagar fue perder vida propia y dinámica comunitaria. Ya no son barrios, sino enclaves de residentes golondrinas, y de museos, fundaciones, alquileres de temporada, pequeños hoteles, locales de souvenirs, y algún que otro atelier de artista.

La nueva normativa contempla varios mecanismos para hacer el Casco Histórico más atractivo para el residente. Propone incentivar la creación de más áreas verdes accesibles al público, en los corazones de manzanas y en sitios ahora ocupados por playas de estacionamiento. También contempla un plan integral de ayuda crediticia para que residentes arreglen sus propiedades en mal estado en vez de sentirse forzados a vender a alguien con más capital para arreglos (o a una empresa constructora que demolerá el problema).

Fernando Giesso opina que la desaparición de comercios orientados hacia el residente es una causa para que algunos vecinos decidan a marcharse; otros simplemente buscan aprovechar los altos precios inmobiliarios para mudarse a un barrio menos turístico, y de paso ganar unos metros cuadrados. Hay aquellos que dejan San Telmo al tener hijos de edad escolar.

¿Cómo se incentiva a estas personas para que no se vayan? Ésta es una de las preguntas que más debe ocupar a la gestión del Casco Histórico en el mediano plazo. Desde el gobierno se deben tramar políticas que busquen conservar la dimensión humana de San Telmo y Monserrat—la memoria, raíces e identidad que sólo pueden aportar los vecinos más arraigados.

Lo más urgente
Pero en el corto plazo, y antes que nada, los residentes tenemos que informarnos y movilizarnos para proteger lo que está en riesgo inmediato. Antes de que asume el nuevo gobierno porteño de Mauricio Macri, deberíamos reclamar protección para nuestro patrimonio cultural más concreto y a la vista, el arquitectónico, que en grandes franjas de este barrio puede desaparecer en poco tiempo.

Sería un buen primer paso. Sin nuestras fachadas y líneas urbanísticas tan distintivas, ni siquiera tendríamos el lujo de discutir cuál es el mejor modo de equilibrar turismo, gestión cultural, y vida residencial en todo el Casco Histórico. Si los edificios tradicionales desaparecen se reducen las opciones. Deberíamos familiarizarnos con los detalles de la nueva norma especial y pedir que el nuevo gobierno no la tire a la papelera como se ha hecho con tantas otras normas, códigos, leyes, propuestas y proyectos en nuestro pasado lleno de escombros.
—Marcelo Ballvé

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