¿San Telmo se vende?: Un análisis de la revalorización inmobiliaria y sus impactos en la comunidad

Ya está sobrecomentado. Se escucha en los medios de comunicación y en las conversaciones entre vecinos. Todos lo saben: San Telmo se ha transformado de una forma rápida e intensa durante los últimos años. La pregunta que queda en el aire es: ¿qué significa esto para el futuro del barrio?

Aunque se desconozcan las repuestas, lo cierto es que San Telmo en particular y el Casco Histórico en general han pasado por una revalorización significativa desde la crisis del año 2001 y el siguiente boom turístico que se centró —como en muchas ciudades del mundo— en esta zona por su valor histórico y cultural. El arribo anual de cientos de miles de turistas a la ciudad de Buenos Aires —y a San Telmo específicamente—, trajo consigo un interés comercial que se enfocó, principalmente, en los inmuebles locales.
Casas antiguas recicladas en hoteles boutique, y tradicionales fábricas cerradas convertidas en oficinas: el mercado inmobiliario ha experimentado un boom tan importante como el del turismo, con algunas propiedades puestas en venta por más de un millón de dólares cuando, diez años atrás, el metro cuadrado no superaba los 800 dólares. Vale la pena preguntarnos: ¿este auge es sostenible al largo plazo? ¿Qué tipo de impacto ha tenido y tendrá en el tejido social y cultural de la zona?

Un poco de historia
Buenos Aires nació en la zona entre la Avenida de Mayo y el Parque Lezama y, hasta fines del siglo XIX, cuando la fiebre amarilla dio un impulso definitivo al desarrollo que favorecería a la zona Norte de la ciudad, el Casco Histórico tuvo la suerte de contar con una población socio-económicamente mixta y una estructura edilicia baja e íntima —lo que hoy se describe como “la escala humana” que tanto aporta a la atracción por el barrio—.
En el siglo XX, el Casco Histórico era una zona de casas tomadas, conventillos, hoteles de inmigrantes, calles angostas y oscuras, mitología del tango y candombe, y de una identidad de arrabal bastante arraigada. Estos factores ayudaron a despertar interés en la zona durante los 60 y 70, cuando una generación de bohemios, artistas e intelectuales empezó a ver el antiguo casco de la ciudad como una zona culturalmente interesante y conveniente. Fue también en 1979 cuando se denomina oficialmente a San Telmo, Montserrat, San Nicolás y parte de Constitución, como «Casco Histórico».
Fue en esta época cuando personas de la historia moderna de la zona, como los arquitectos José María Peña y Osvaldo Giesso, comenzaron a trabajar para levantarla y poner en valor su patrimonio histórico y cultural. Peña es considerado por muchos como el padrino del concepto de «Casco Histórico», y fue quien creó la Feria de Antigüedades de la Plaza Dorrego. Osvaldo Giesso fue uno de los pioneros en lo que hoy es la reconversión inmobiliaria de la zona. Promovió el reciclaje de propiedades antiguas y popularizó el concepto de los lofts al estilo europeo y norteamericano. Giesso también fundó los Teatros de San Telmo, sobre las calles Cochambaba y Defensa, como parte de una movida cultural que en ese momento buscaba aire dentro del opresivo clima político de la dictadura.
“Siguiendo a los artistas en los años 80 y 90”, cuenta Fernando Giesso, hijo de Osvaldo y titular de la inmobiliaria Giesso, “empezaron a llegar los yuppies; gente joven de otros barrios de mayor poder adquisitivo a los que les resultó muy simpática esta zona céntrica y la idea de comprar un loft reciclado”.
Luego sucedió la debacle de 2001 y San Telmo sufrió la crisis como el resto de la ciudad. Pero lo que siguió fue una grata sorpresa para muchos, porque la devaluación del peso hizo que Argentina se convirtiera en un destino atractivo y económico para el turista internacional. Los extranjeros llegaron en oleadas cada vez más grandes desde Europa, Estados Unidos y países latinoamericanos. Atraídos por su historia y sabor local, muchos se enamoraron de San Telmo y, desde 2002, la presencia de extranjeros en la zona se notaba fuertemente. Aprovechando un cambio que les favorecía, ellos compraban, y una de las cosas que más compraban eran inmuebles.
Cuando el mercado inmobiliario reconoció la oportunidad de oro que esta zona podía ser, se destapó la fiebre de inversiones que hoy preocupa a tantos inquilinos y pobladores tradicionales de San Telmo, y provoca fantasías de riqueza instantánea a dueños y comerciantes. En ese marco, aparecieron docenas de inmobiliarias —algunas de nombre reconocido (Toribio Achával, Dypsa, Baigún)— , buscando su porción de la torta lucrativa compuesta por turistas, extranjeros residentes, argentinos siguiendo el nuevo barrio hot y negocios apuntando a esos mercados. Por primera vez en su historia, San Telmo luce marcas como Puma, Freddo y Havanna. Un hecho visto por algunos como un gran escalón hacia arriba y, por otros, como el principio del fin.

Una mirada detenida sobre el boom inmobiliario
Para entender cómo esta revalorización está impactando en el ámbito socio-económico, primero habría que preguntarse: ¿quién está viniendo y quien está partiendo?
En primera instancia, hay dos respuestas: extranjeros y argentinos con mayor poder adquisitivo. Los extranjeros compran porque, para muchos, la zona tiene el valor agregado de ser parte del Casco Histórico, un concepto bastante nuevo en Buenos Aires pero muy marcado otros sitios, como por ejemplo Europa. Y también porque, en sus países de origen, acceder a una vivienda propia es mucho más caro y difícil:  “Cuando el mercado local cayó, los extranjeros compraban en San Telmo con vuelto”, dice Lida de Bellis, titular de HIT Propiedades, una de las pocas inmobiliarias con más de tres décadas en la zona.
“Lo que dicen muchos de mis colegas es que los extranjeros son los que descubrieron San Telmo,” dice Beatriz Biscay, titular de la inmobiliaria del mismo nombre. “El extranjero supo valorar San Telmo cuando el argentino promedio no le daba importancia. Al extranjero no le importaba si había que subir a los departamentos por las escaleras, porque le resultaba encantador, mientras el argentino decía, ‘sin ascensor, no puedo’”.
Ahora, San Telmo cuenta con lo que podría ser una de las poblaciones de extranjeros más grande de Buenos Aires. Silvia Tagliaferri, de Propia Inmobiliaria cuenta que, tomando algunos edificios administrados por su empresa como un ejemplo, las propiedades que pertenecen a extranjeros ocupan hasta casi el 50 por ciento del total. “Es muy pareja la cantidad de gente local y extranjera pero, con el tiempo, los extranjeros se van acoplando en el barrio”, dice.
El interés de los extranjeros despertó la curiosidad de una tipología de argentinos que, hace unos años, ni siquiera hubiesen entrado en San Telmo porque lo creían peligroso e inseguro. Ahora hay una nueva generación de yuppies, bohemios, estudiantes, y gente joven que buscan vivir en una zona céntrica con una movida cultural interesante. Como los extranjeros, ellos, según las inmobiliarias, buscan inmuebles de uno a tres ambientes, aptos para individuos o parejas, aunque este tipo de propiedad es justamente lo que menos hay en oferta. Tagliaferri explica que es mucho más fácil encontrar un departamento o casa de cinco o más ambientes, originalmente construido para una familia, que un departamento más chico. Sin embargo, estos son los más buscados y ello genera una presión en el mercado que ayudó a crear el boom reciente y hacer subir tanto los precios de alquileres.
“Los que están comprando son una nueva generación con un perfil más alto y un mayor poder económico —dice Biscay— . Antes venían porque sabían; ahora vienen porque tienen dinero para comprar San Telmo-caro”.
“En un momento, el extranjero nos dio un buen vivir —dice De Bellis—; ahora, el argentino está comprando propiedades porque ya es atractivo San Telmo, cosa que antes no era. Se ha cambiado porque la gente está reconociendo lo que este barrio valió y nunca va a dejar de valer”.
También llegaron muchos argentinos y extranjeros buscando hacer una inversión comercial: alquileres temporarios, locales para nuevos negocios, hoteles y hostels. La mayoría de estos emprendimientos favorece un mercado extranjero por encima de un mercado local, y ayudó a delimitar áreas a las cuales el vecino tradicional tiene cada vez menos acceso.

Los que se van
Para incorporar una nueva población en una zona con poca densidad edilicia, otra población tiene que irse: la de aquellos que no pueden pagar el precio de vivir en el nuevo y codiciado San Telmo. Ya son un hecho corriente los desalojos de casas tomadas, y la reconversión de hoteles familiares en alojamientos para turistas.
El presidente de la Asamblea Popular de San Telmo, Rubén Saboulard, explica que la falta de construcción de vivienda popular, la suba de valores en alquileres, la oleada de desalojos y el encarecimiento del costo de vida son todos factores que hicieron que gente de bajos recursos económicos en esta zona se viera forzada a irse. Muchos se instalan en la Provincia de Buenos Aires, aunque la gran mayoría sigue viniendo a trabajar a Capital Federal.
De los “aproximadamente ciento cincuenta miembros de la Asamblea —dice Saboulard— sólo un 10 por ciento vive en Capital. Los demás pasan unas catorce horas en la Ciudad, sumadas a las dos horas de viaje. Comen, hacen todas sus actividades y trabajan acá, pero no tienen representación política. Cuando hicimos un acto contra la guerra en Irak, en 2003, juntamos a novecientas personas del barrio. De esas novecientas personas, si hoy quedan cien, es mucho”.
Alfredo Fernández, el encargado del Centro Alicia Moreau de Justo del Partido Socialista, situado en la calle Estados Unidos, es uno de los que tuvo que abandonar el barrio. Entrerriano, vino a San Telmo en 1982 y empezó a trabajar con una unidad del Partido Justicialista de Patricia Bullrich. En 1984, ocuparon el predio de al lado de la escuela Hipólito Vieytes, en Perú e Independencia, con la intención de hacer una huerta comunitaria y de desarrollar un espacio político. Cuando ese proyecto se fundó, la familia Fernández y cuatro familias más se quedaron y construyeron viviendas informales. Tenían un arreglo con el Gobierno de la Ciudad, que les suministraba electricidad. El barrio conocía este lugar como “la villita de la calle Perú”, y varios de ellos participaban en actividades sociales de la zona.
“Trabajé para el barrio siempre —dice Fernández—; jamás tuve un antecedente penal, nunca vino la policía a molestarnos y siempre nos llevamos muy bien con los vecinos”. Pero en julio de 2006, a las nueve de la noche, la policía llamó a la puerta con una orden de desalojo rubricada por el Jefe de Gobierno de entonces, Jorge Telerman, que se ejecutaría a las ocho de la mañana siguiente. Cada familia recibió $3000 y un subsidio de $450 mensuales durante seis meses, mientras buscaban otra vivienda. Fernández ahora alquila en Ramós Mejía, pero se traslada a San Telmo durante la semana para manejar la sede y para acceder a servicios de salud y educación especial para sus dos hijos con discapacidad.

Saboulard estima que uno de cada tres hoteles familiares de la zona, que antes alojaban a gente sin la posibilidad de alquiler o comprar, se convirtieron en alojamiento para turistas. Un paseo por la calle Defensa entre las avenidas Belgrano y Juan de Garay muestra la tendencia de remplazar locales apuntados a una población residencial con los que venden —muchas veces casi exclusivamente— a turistas: boutiques de autor, tiendas de marca y restaurantes con precios comparables a los de los barrios más caros de la ciudad.
Esto crea, a su vez, una división cada vez más marcada entre la población nueva y la tradicional: familias de clase media, gente pobre e inmigrantes que históricamente habitaba inquilinatos o casas tomadas, y hasta muchos de los bohemios que llegaron en los 80 y 90, que hoy se ven obligados a irse por la suba de precios de alquileres y de venta.
Daniel Aramburu, dueño de la peluquería del mismo nombre sobre la calle Defensa entre Cochabamba y Juan de Garay, cuenta que tuvo que dejar su departamento sobre Humberto Primo cuando el alquiler, que se iba aumentando paulatinamente desde $400 a $1000, subió a $1800 de un mes al otro en 2007. Aramburu abrió su primera peluquería en la zona en 1992, pero pasó por tres locales distintos en menos de cinco años debido a las subas de alquileres comerciales.
“No estoy en contra del crecimiento del barrio, pero no en desmedro de la gente que vive históricamente acá”, dice. “Hay gente, como un cerrajero o un zapatero, que no puede sostenerse porque son negocios que los extranjeros casi no usan. Quizás en unos años no va a haber ninguna cerrajería en San Telmo, y tendremos que ir a Constitución o Barracas para encontrar una”.
Si los que alquilaban o vivían precariamente perdieron durante la revalorización, ¿quién ganó? Aparte de las inmobiliarias, que tienen cada vez más competencia entre ellas por lo limitado del producto, los que han hecho una buena diferencia desde que empezó el boom son los propietarios que pudieron vender sus inmuebles en valores altos: en algunos casos, se alcanzaron los U$S 2.000 por metro cuadrado.
Según Giesso, “Hace cuatro años, la gente se dio cuenta de que podrían comprar algo más grande fuera del barrio. Muchos resignaron San Telmo para ir a otra zona más barata y ganaron la diferencia. También hay mucha gente que se cansó de toda la movida que se generó con el turismo y el mayor consumo; se hartó de vivir con el quilombo de la calle Defensa o la Plaza Dorrego a la noche, y fueron a un barrio más tranquilo”.
Biscay explica que “esos jóvenes que nos compraron desde el 90 hasta el 96, están vendiendo para irse afuera del barrio”. Dice que las familias que ellos formaron aprovecharon el avance de los precios y se fueron en busca de un barrio más tranquilo, con espacios verdes, más seguridad, y mejores colegios para criar a sus hijos. Tagliaferri concuerda, diciendo que “hay cada vez menos familias en esta zona”, porque la zona atrae individuos y parejas. Agrega que “se hace cada vez más evidente la presencia de la población gay, que trae una inversión económica importante”.

Muchos dueños de propiedades también decidieron alquilarlas amobladas a extranjeros y estudiantes, haciendo caso a la promesa del alquiler temporario. Este sueño de cobrar precios en dólares, impulsado por el auge del turismo, creció como un virus desde 2002 y se apoderó de San Telmo con una doble fuerza, debido a la falta de hoteles y alojamiento tradicionales en la zona.
Pero, como relatan varias inmobiliarias, hay cada vez más dueños que deciden volver a alquiler al largo plazo. De Bellis dice, “si no tenés su alquiler ocupado un 70 por ciento del tiempo, no te rinde”, y mucha gente no se da cuenta de la inversión de energía, gastos de servicios como Internet, teléfono y cable que no se pueden cortar aun cuando no está ocupado el inmueble, además de daños y mantenimiento. Tampoco están preparados para enfrentar otro tipo de cliente, como el extranjero que viene de paso a divertirse, y que trata a la propiedad como si fuera un hotel.
Aramburu relata la historia de un amigo que cambió de opinión con respecto al alquiler temporario, después de tener a un grupo de siete holandeses que hicieron un asado en el living, arruinando el parquet del piso, y a un Colombiano que tuvo una sobredosis en su departamento.

Desencantos
Los alquileres temporarios no son la única desilusión que se está viendo en la sombra del boom inmobiliario. Se suma el hecho concreto de que el tipo de turismo que hay en esta zona no alcanza para sostener todos los emprendimientos que aparecieron hasta debajo de las baldosas en los últimos años, además de los precios altos de los alquileres de locales.
La indumentaria y diseño de autor es un rubro donde hubo un desencantamiento general entre tiendas que vinieron siguiendo el rumor de un nuevo barrio “hip”. Se puede observar que muchos de estos locales hacen la mayor parte de su ganancia los domingos, gracias a las ferias de la calle Defensa y Plaza Dorrego, y quedan vacíos durante el resto de la semana.
Lucas Osiniri abrió, en 2006, con grandes expectativas, la tienda “Elasttica”, en un antiguo edificio reciclado sobre las calles Humberto Primo y Perú. Osiniri relata que venía de Palermo porque “San Telmo prometía ser un punto de suerte en Buenos Aires, en lo que es ropa y diseño. Se ponían casas de diseño, se hablaba mucho, pero al final no pasó como pasó en Palermo”.
El comerciante cita la desconexión entre los precios de alquileres y el mercado actual, que no tiene el nivel de tráfico con el que sí cuenta Palermo, y relata cómo iban subiendo los gastos de su local: de $300 por mes, a $1.000 al fin de un año: un 25 por ciento de su alquiler de $4.000 pesos. Decidió dejar el local y volvió a concentrar sus esfuerzos en Palermo.
“Los locales más establecidos como ‘Un Lugar en el Mundo’ y ‘Puntos en el Espacio’ van a seguir funcionando y teniendo éxito pero, para muchos otros, si no baja el precio de los alquileres, no se da. Espero que San Telmo crezca como un punto de diseño y un centro comercial, pero hoy no lo veo”, dice.
Aramburu, que ha podido mantener su peluquería durante dieciséis años a pesar de los cambios en el mercado, opina que “San Telmo no es un barrio como Palermo, donde hay muchas torres y una mayor densidad de población. Tampoco hay tanto paso de gente como en la calle Florida, y por eso es mucho más importante cuidar las relaciones con los vecinos y los clientes; ellos son los que me mantuvieron durante la crisis. Siempre digo que cuando el cambio no le convenga más a los turistas, acá no va haber ningún extranjero”.
Varias inmobiliarias opinan que el pico del boom tal vez haya pasado. Entre otros factores, en marzo de este año, una nueva ley de la AFIP requiere que las ventas de propiedades de más de $300.000 estén registradas, lo cual complica facturar una compra por menos dinero del precio real y, por ende, la evasión de impuestos, que antes se realizaba casi como si fuera la norma. Esto, según Mariana Giesso, co-titular de la Inmobiliaria Giesso, está poniendo nerviosos a muchos compradores y frenando las ventas.
“Yo creo que se va acomodar el mercado a lo largo de este año,” opina Biscay. “Los precios se van a sincerar porque la suba artificial de precios con expectativas subjetivas y no concretas provocará que mucha gente no va a poder sostener sus contratos. Habrá una gran caída de negocios, porque tuvieron una expectativa subjetiva o engañosa”.
Sumado a esto, los precios subieron tanto que, aun para extranjeros, una inversión inmobiliaria no es tan fácil como hace cuatro años. En ese marco, Hilda Lew, Giesso, Beatriz Biscay y HIT Propiedades mencionan que los estadounidenses ya no están comprando como antes. Mucha gente ya teme que la posibilidad de una recesión en su país podría tener repercusiones mundiales. Saboulard opina que “San Telmo será el barrio más castigado por un crisis financiera internacional porque es el barrio que más se beneficia del turismo y de la inversión extranjera”.
Finalmente, ser parte del Casco Histórico también hace que la normativa de protección frene el desarrollo desmedido en la zona. Para muchas inmobiliarias, este es un hecho que complica su negocio, sobre todo en el rubro comercial. De Bellis menciona que cuatro/cinco de sus clientes por año encuentran problemas al momento de habilitar sus locales hasta, a veces, tener que rescindir sus contratos.
Biscay comenta que “tenemos una normativa severa con respecto al Casco Histórico. Por intereses económicos todavía hay gente que no le molestaría que esta zona se liberara para tirar abajo las casas antiguas, porque los terrenos valdrían fortunas si pudieran construir torres de ciento veinte unidades sobre ellos. Sin embargo, hoy, San Telmo, tiene el valor que tiene por su antigüedad conservada”.

¿Hacia un futuro sostenible?
¿Cuáles son las características que harán que San Telmo y el Casco Histórico mantengan su identidad dentro del marco de esta revalorización económica y cultural?
Aramburu menciona la cualidad de “pueblo sincero” del barrio, y Tagliaferri habla de una “identidad tan marcada, que el que viene se acopla y se integra”.
Según Biscay, “lo que deseo es mantener lo bueno que tiene el barrio: un estilo de vida, una solidaridad, y un color. Eso se perdería si lo económico supera las obligaciones comunitarias, si dejamos de ser un tejido social particular y único. Si esto sucede, San Telmo perderá su valor y seremos una cáscara, sólo fachadas”.
Leandro Cofiño Asturiano, es vecino de San Telmo desde 1988, sociólogo y dueño del local “Argen Natural” en la calle Perú y Carlos Calvo. “La historia, el pasado, la heterogeneidad y la solidaridad de la gente son todas cosas que definen San Telmo”, dice. “Esta revalorización de los últimos años refleja una tendencia mundial, pero en San Telmo será importante definir un crecimiento urbano que sea viable tanto para el extranjero como para el local. Eso es viable, en parte, si el extranjero viene a buscar no algo for export sino algo auténtico, y, por otro lado, si la comunidad toma consciencia y se ocupa de proteger la diversidad y la tolerancia que siempre definieron San Telmo”, opina.
“Esto va a seguir evolucionando, porque no se puede mantener a San Telmo en un freezer. En todo movimiento social, siempre hay ganancias y pérdidas. Y sí, veo un riesgo, por ejemplo, en cómo se están comercializando las calles de Defensa y Chile de una manera pensada sólo para el turismo y no para la gente local. A mí me parece que la respuesta tendría que ser algo que salga de acá, algún tipo de planificación en la que podemos definir a dónde vamos”.
Ojalá que podamos definir esa dirección antes de que sea demasiado tarde.
—Catherine Black